内黄县人民政府办公室关于进一步解决县辖区国有土地上不动产登记相关遗留问题的意见

 

各乡（镇）人民政府，县人民政府各部门及有关单位：

？为妥善解决不动产登记工作在分散登记过渡至统一登记过程中遇到的诸多政策性难题，切实维护群众合法权益，化解社会矛盾，进一步解决我县县城及乡镇规划区内国有土地上不动产登记相关遗留问题，结合实际，制定如下处理意见： 

一、解决范围

凡是在县城规划区内国有土地上由房地产开发企业、企事业单位和个人建设的住房（宅），以及各乡（镇）经县政府公开出让土地上建设的房地产开发项目，业主已购买并入住，由于各种原因导致未办理不动产登记手续或无法办理交易、抵押登记手续的，均可作为遗留问题处理。

二、基本原则

（一）尊重历史、实事求是

坚持尊重历史、实事求是，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效促进社会和谐。

（二）依法依规、分类处置

坚持依法依规、分类处置，把群众办理不动产证与查处房地产开发企业违法违规问题区分对待，加快办理。

（三）各司其职，主动作为

按照“谁主管谁负责”的原则，各相关部门根据本部门职能，对违规建设的项目要依法处理到位。

三、申请主体

（一）对于纳入遗留问题处理范围的项目，并且开发企业尚未注销的，开发企业为申请主体。对拒不履行办证义务的企业，应当采取司法手段，引导业主通过诉讼解决。

（二）对于因开发建设单位倒闭、撤销、破产注销而不能履行整改办证义务的项目，先由市场监管部门对开发企业调查核实有关情况后，由业主委员会或由购房业主委托不动产所在地乡（镇）政府申请办理。

四、解决方式

（一）对项目建设手续不齐等有关问题的处理

1.对2007年12月31日前取得建设工程规划许可证，并经县住房城乡建设部门竣工备案的项目，由县规划部门确定是否在规划许可范围内，在规划许可范围内的，可直接办理不动产登记。对不符合规划许可的建设项目，由县规划部门函告县城市管理部门，县城市管理部门对违法部分依据当时法定处罚标准处罚、处理，出具书面意见后，经公告无异议的，由不动产登记机构按现状办理不动产登记。

2.在2008年1月1日至2016年9月1日未办理不动产登记的项目

（1）对已经取得建设工程规划许可证、办理了竣工备案，未申请规划核实的，要按照《城建遗留问题项目规划核实实施细则》（详见附件1）要求，进行规划核实；对不符合规划部分，由县城市管理部门按照《城建遗留问题项目行政处罚实施细则》（详见附件2）处理，经公告无异议的，由不动产登记机构依据县城市管理部门先行出具的处理意见，按现状办理不动产首次登记。

（2）对已经取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，未办理竣工验收备案的，县住房城乡建设部门负责督促项目建设单位或个人尽快组织竣工验收备案；县规划部门组织好规划核实；对符合原规划审批内容的部分且质量合格的，由不动产登记部门按实测面积数据为购房人办理不动产登记。对不符合原规划审批内容的部分，依照前款予以处理。

（3）对已经取得建设工程规划许可证，未办理建筑工程施工许可证，项目竣工并交付使用的，要按照《城建遗留问题项目规划核实实施细则》（详见附件1）要求进行规划核实；不符合规划部分，由县城市管理部门按照《城建遗留问题项目行政处罚实施细则》（详见附件2）处理。经公告无异议，不动产登记机构依据县城市管理部门先行出具的处理意见，按现状办理不动产首次登记；对规划核实后符合规划的单体建筑物，县城市管理部门出具意见后，不动产登记机构按意见办理不动产首次登记。

（二）对已办理房屋首次登记且土地使用权类型为国有出让土地的处理

一是土地未办理首次登记的，先办理首次登记，然后再办理分户转移登记手续；二是已办理土地首次登记的，依规申请按程序办理分户转移登记手续。

（三）对擅自改变规划用途、超容积率的处理

对擅自改变规划用途、超容积率等涉及土地方面遗留问题和欠交土地出让金的，由县自然资源部门牵头有关部门配合查明情况，理清存在问题并提出具体处理意见，由县城建指挥部研究解决。

（四）对越界超占相邻宗地的处理

1.超占红线内相邻国有建设用地的, 经相关部门依法处理后，不动产登记机构补充权籍调查成果，经公告无异议的，由被占地单位出具同意收回土地的意见，由县自然资源部门为不动产权利人按现状办理土地出让手续，土地出让金按现行基准地价全额缴纳。

2.超占红线内相邻土地为集体土地，且不影响城市规划的，相关部门依法查处后，经县自然资源部门依法办理土地征收手续后，由县不动产登记机构补充权籍调查成果，经公告无异议的,由县土地管理委员会出具同意土地出让的意见，由县自然资源部门为不动产权利人按现状办理土地出让手续，土地出让金按现行基准地价全额缴纳。

（五）不动产登记涉及土地合宗和分宗处理

权利人申请宗地分割或合并的，由县自然资源部门审核并出具是否同意分割或合并的意见，对批准同意分割或合并的，不动产登记机构依据审批意见办理宗地分割或合并的变更登记。

（六）对立项等证件不全问题的处理

对未取得立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划核实意见、施工证、竣工证、环评意见书、人防意见书、不动产证（土地、房屋）、土地证分割等相关证件，已建成并投入使用的，且持有国有建设用地使用权出让合同的，可依据现状补办以上相关手续。

（七）其他问题的处理

1.关于公建配套问题

？？？？公建配套综合验收实行移交备案制。涉及住宅小区公共配套设施的项目，建设单位凭规划核实合格意见或县城市管理部门处罚到位材料进行公共配套设施移交备案，经县住房城乡建设部门出具《城区住宅小区公共配套设施移交备案表》后，由不动产登记机构办理不动产登记。

2.关于消防验收问题

？？？？2016年7月1日前，未取得《建设工程消防验收合格意见书》的住宅项目（及商住楼的住宅部分），可凭具备一级或二级资质的第三方专业机构出具的《建筑工程消防设施检测合格报告》办理不动产首次登记。住房（宅）项目内涉及学校、商场、医疗机构等人口密集、重大公共安全的项目仍须消防部门出具《建设工程消防验收合格意见书》后，方可办理不动产登记。

？？？？3.关于人防方面问题

？？？？对已缴纳人防易地建设费的项目，人防易地建设面积可抵顶原规划地下空间的面积。

？？？？4.关于不动产权籍调查成果问题

？？？？不动产权籍调查成果涉及相关问题按《不动产权属权籍调查实施细则》执行（详见附件3）。

5.关于税费追缴和契税申报缴纳问题

建设项目所欠税费，坚持“谁主管、谁负责”由征收主体向建设单位追缴，征收主体发生变化的由承接其原征收职能的征收主体负责追缴。

对于开发企业已售住房（宅），未向购房业主开具不动产销售发票的，税务机关依据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定办理。

（1）根据县人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予以受理。

（2）购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予以受理。

6．关于独院和自建房问题

独院、利用企事业单位划拨土地自建房、集资房或联建商品房的小区，现权利人无法办理房产转移、抵押登记的，依照《内黄县人民政府关于全县国有划拨土地使用权出让实施意见（试行）》（内政〔2017〕54号）办理。

7.关于公告时限问题

本意见所涉及需要公告的事项由不动产登记机构进行公告，公告期为15个工作日。对公告内容有异议的，应当在异议事项解决后办理不动产登记。

五、有关要求

（一）提高认识，强化意识

？？？？认真解决处理国有土地上不动产登记遗留问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办事的重要举措。各有关部门要站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，做好相关问题处理工作。

？？？？（二）密切配合，认真履行职责

？？？？处理不动产遗留问题，不仅难度大，政策关联性强，而且涉及单位多，情况较复杂，各有关部门要高度重视、积极配合、各司其职。

？？？？（三）加强监管，坚决杜绝新问题的发生

？？？？各部门要建立长效监管机制，对不属于本意见处理范围的房地产项目，应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。要以本次解决不动产遗留问题为契机，认真查摆工作中存在的问题，规范建设项目事前、事中、事后的监督管理，强化执法力度，坚决杜绝类似问题重复发生。对2016年9月1日后批准的规划建设项目，不再作为遗留问题处理。

？？？？（四）做好政策宣传工作，引导不动产权利人依法维权

？？？？对隐瞒真实情况或提交虚假证明材料，造成不动产错误登记或对他人利益造成侵害的，由当事人承担责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

（五）县政府以前出台的解决不动产遗留问题有关文件与本意见不一致的，按本意见执行；本意见未尽事宜及不动产登记重大问题由县城建指挥部研究解决。

附件：1.城建遗留问题项目规划核实实施细则

？？？？？？？？？ 2.城建遗留问题项目行政处罚实施细则

？？？？？？？？？ 3.不动产权属权籍调查实施细则

 

 

 

 

2019年8月23日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1

 

城建遗留问题项目规划核实实施细则

 

？？？？第一条  为做好城建遗留问题项目规划核实工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》《河南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》及相关法律、法规，借鉴其他地市做法，结合我县实际，制定本实施细则。

？？？？第二条  县规划部门依申请对取得《建设工程规划许可证》的建设工程进行规划核实。

？？？？第三条  规划核实一般应当按照核定的建设用地范围整体进行，特殊情况需要进行分期核实的，建设单位应向县规划部门提交分期核实方案，公共服务设施应先期建设、先期核实。

？？？？分期核实的建设项目，在最后一期核实时，应当对整体指标进行计算、审核。

？？？？部分建筑已办理不动产登记的建设项目，已确权的单体建筑可不再核实，容积率、建筑密度等相关指标可不再核算。

？？？？第四条  单地块土地权属重新分割但未调整规划指标的建设项目，原则上应当整体进行核实。不能整体核实的，应按分割后土地重新核算指标后再进行核实。

？？？？第五条  核实时，各项技术指标的核算应当以建设项目总平图审定时所依据的规范为准，后期调整的按调整时所依据的规范进行核实。

？？？？第六条  消防通道数量、位置与规划许可基本一致，宽度、高度满足消防要求的，可予通过规划核实。

？？？？第七条  小区出入口、地下车库出入口数量、位置与规划许可基本一致，可予通过规划核实；地下车库现状轮廓未超出地下车库范围线，且地下车库面积误差在±3%以内，可予通过规划核实。

？？？？第八条  小区内部主要车行道路走向、宽度与审批内容基本一致，可予通过规划核实。

？？？？第九条  建（构）筑物的外观效果与审批内容基本一致的，可予通过规划核实。

？？？？第十条  容积率：总建筑面积在允许误差范围内（±3%），且实际容积率未超出国有建设用地使用权出让合同、控制性详细规划确定的容积率的，可予通过规划核实。

？？？？总建筑面积在允许误差范围内（±3%），但实际容积率超出国有建设用地使用权出让合同、控制性详细规划确定的容积率的(县政府研究决定的除外)，不予通过规划核实。

？？？？第十一条  建筑密度：实测基底面积增加不大于规划许可基底面积5%的，可予通过规划核实。

？？？？第十二条  绿地率：实测绿地面积减少不大于规划许可绿地面积5%的，可予通过规划核实。侵占公共绿地进行建设的，不予通过规划核实。

？？？？第十三条  公共服务设施：按分类许可内容进行核实，现状位置与规划许可一致，实测建筑面积减少不大于规划许可面积3%的，可予通过规划核实。

？？？？第十四条  机动车车位数减少数量不大于许可总数量5％的，可予通过规划核实。

？？？？第十五条  单体建筑降层或少建的，可予通过规划核实。核实之后续建的，按违法建设处理。

？？？？第十六条  建筑物退线误差不超过±0.5米的，可予通过规划核实。

？？？？第十七条  建筑物平面尺寸误差在规划许可尺寸±2%以内的，可予通过规划核实。

？？？？第十八条  建筑位移主要控制点的X坐标误差在0.5米以内，Y坐标误差在0.8米以内，可予通过规划核实。

？？？？第十九条  建筑高度允许误差：24米（含24米）以下建筑控制在±0.3米以内；24米—50米（含25米）建筑控制在±0.5米以内；50米—100米（含100米）建筑控制在±0.8米以内；100米以上建筑控制在±1.0米以内。

？？？？第二十条  建筑物退线、平面尺寸、位移、高度等指标，超出允许误差范围的，原则上应进行日照复核。

 

 

 

附件2

 

城建遗留问题项目行政处罚实施细则

？？？

？一、地下车库问题

？？？？1.在用地范围内建设，但实际建设与规划许可不符，对超出规划许可建筑面积的违法收入，由县城市管理综合执法部门予以没收。

2.对少建或应建未建的建筑面积，对少建或未建部分的违法收入，由县城市管理综合执法部门依法予以没收。

3.对规划许可为地下停车位，实际建设为停车库的，限期整改；对符合消防要求且停车库已经出售、使用，无法整改的，对其由地下停车位改建为停车库所产生的违法收入，由县城市管理综合执法部门依法予以没收；不符合消防要求的，责令整改。

4.超出用地范围或用地红线的，责令整改。

？？？？二、停车位问题

1.地下停车位应建未建的，由县城市管理综合执法部门对其应建未建产生的违法收入予以没收。

2.地面停车位个数未满足规划许可要求，限期整改到位的，不予处理，无法整改的，由县城市管理综合执法部门负责对其产生的违法收入予以没收，没收款项专项由于公共停车场建设。

？？？？三、建筑高度问题

对建筑物总高不符合规划许可的。

1.涉及相邻权纠纷且有违法收入的，由辖区乡镇政府会同有关部门妥善处理相邻权纠纷，县城市管理综合执法部门对其违法收入予以没收；没有违法收入的，由辖区乡（镇）政府出具解决相邻权纠纷问题的整改函后，县城市管理综合执法部门不再处理。

2.不涉及相邻权纠纷，有违法收入的，由县城市管理综合执法部门对其违法收入予以没收；没有违法收入的，县城市管理综合执法部门不再处理。

？？？？四、建筑物平面位置问题

？？？？1.建筑物移位：不涉及相邻权的，县城市管理综合执法部门罚款处罚；涉及相邻权的，辖区乡（镇）政府会同有关部门妥善处理相邻权纠纷后，县城市管理综合执法部门罚款处罚。

2.建筑物长、宽超出规划许可的，由县城市管理综合执法部门对其超出规划许可部分的违法收入予以没收。

？？？？五、公共配套问题

？？ ？1.对于社区用房、物业管理用房、文化活动中心（站）、公厕、配电房、垃圾中转站、门卫等公共配套设施，未经规划许可建设或实际与规划许可不符的，县城市管理综合执法部门罚款处罚。

2.应建未建的，责令建设单位缴纳整改建设资金并限期建设。

？？？？六、消防通道问题

？？？？消防通道数量、位置、宽度、高度与规划许可不符，但通过消防验收的，不再处理；对未能通过消防验收的，责令进行整改。

？？？？七、绿化率问题

对绿化率不符合规划许可的，以建设整改为主，不积极整改的，责令建设单位缴纳绿化整改建设资金并限期整改；或经县政府或县政府授权部门同意调整并提供有关说明材料的，县城市管理综合执法部门不再处理。

？？？？八、出入口、辖区内部道路问题

对于地下车库出入口、小区出入口、内部道路实际建设与规划许可不符的，责令整改。无法整改且已实际投入使用的，对符合消防要求的，县城市管理综合执法部门不再处理，不符合消防要求的，责令整改。

？？？？九、业主个人搭建问题

业主个人违法搭建的，由县城市管理综合执法部门查处。在违法行为改正前，不动产登记部门不予办理该业主分户不动产登记，对其余符合规划部分的业主予以办理不动产登记手续。

？？？？十、外立面造型、色彩问题

？？？？1.对建筑物外立面造型与规划不符且存在超建面积的，限期整改，不能整改的，由县城市管理综合执法部门对超面积部分的违法收入予以没收。

2.不存在超建面积的，县城市管理综合执法部门不再处理。

3.外立面颜色与规划许可不符的，责令建设单位缴纳整改资金并由主管部门监督进行整改。

？？？？十一、建筑层数问题

？？？？地下室、地下车库超层建设的，由县城市管理综合执法部门对超建部分没收实物或没收违法收入。

？？？？十二、封闭阳台、入户花园问题

？？？？因封闭阳台、入户花园增加的建筑面积不办理不动产登记，县城市管理综合执法部门不再处理。

？？？？注：本细则内所涉及的违法收入，均由具备相应资质的第三方评估确定，第三方无法评估的，由县住建工程定额管理部门根据工程定额确认。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件3

 

不动产权属权籍调查实施细则

 

？？？？一、老城区个人之间共用宗土地范围的确定问题

？？？？由不动产登记部门直接按申请人原登记范围各户房屋建筑占地面积确定土地范围，出具土地测量技术报告，并备注原发证范围中各户独用面积和分摊面积，且不再进行权籍调查。

？？？？二、权籍调查中指界通知及结果公示程序问题

？？？？1.由于年代久远、保管不善等原因导致的调查宗地土地权属来源资料缺失、相邻宗地权利人无法联系、相邻宗地权利人出席指界但拒绝签字、相邻宗地权利人出席指界并同意签字但拒绝提供书面身份证明等情况，按违约缺席指界处理。对于违约缺席指界或现场指界后不签字的情况，由不动产登记部门进行权籍调查后公告，指界通知书和公告需加盖内黄县不动产登记局公章，公告期为15个工作日，公告无异议，直接出具不动产权籍调查表。

？？？？2.法院判决房产，虽有协助执行通知书，但四邻多有矛盾纠纷，相邻宗地权利人拒绝出席指界、签字。针对该类问题，由不动产登记部门函告法院后，共同确定四至界线，出具不动产权籍调查表后，再进行不动产登记。

？？？？三、原发证档案中宗地图、房产分户图与实地不一致的问题

？？？？对属于房屋现状未改变，但《房屋所有权证》证载面积与现状不一致的，对原调查测量结果进行实地核实，以房屋现状面积为准；对属于翻建、翻修等变更原房屋现状的，仍维持原房产发证面积，土地面积以原房屋分户图占用面积为准。

？？？？四、原土地登记用途为综合用地出让年限的确定

？？？？原土地批准用途为综合用地，使用年限为50年。对于商业、住宅用地范围、面积等没有明确界定的，依据房产证记载的用途，按照原土地使用批准年限减去使用年限办理分割登记。